새아파트 전월세 금지법 대상 시행일자 알고 대응하자

 

오늘은 새아파트 전월세 금지법에 대해 알아보려고 한다. 본 포스팅에서는 ①전월세 금지법 내용과 시행일자, ②의무거주기간, ③적용대상, ④미치는 영향, ⑤어떻게 대응하는 것이 좋을지에 대해 하나씩 설명할 예정이다. 새아파트 입주 예정이거나 입주를 희망하는 독자들은 본 포스팅을 끝까지 읽고 미리 내용을 확실하게 숙지해서 급변하는 부동산 시장 상황에 적절히 대응하도록 하자.

 

 

새아파트 전월세 금지법이란

명칭은 전국의 새아파트를 대상으로 하는 전월세가 일체 금지되는 강력한 규제 정책처럼 보이지만 사실 그렇지는 않다. 사실 전월세 금지법이라는 법안이 새로 생긴 것도 아니다. 주택법 시행령 일부를 편의상 저렇게 지칭하여 부르는 것 뿐이다.

 

내용을 자세히 살펴보면 수도권 분양가 상한제 적용 지역에 있는 신규 분양 아파트를 대상으로 하는 법인데, 의무거주 요건을 추가해서 해당 의무거주 기간 동안에만 전월세를 주지 못하도록 하는 법이다. 기존에 있던 공공분양 의무거주 요건이 민간분양까지 조금 더 확장되어 적용되는 개념이라고 생각하면 된다. 전매 제한에 이어 금번 전월세 금지법까지 이제는 분양권자가 전매뿐만 아니라 전월세를 통해 실거주를 회피하는 것까지 규제로 막아 민간의 부동산 투자 또는 투기를 막겠다는 이야기이다.

 

시행은 올해 2월 19일부터 효력이 발생하므로 오늘 기준으로 딱 한달 정도 시간이 남아 있다. 그렇다고 해도 당장 2월 19일부터 새아파트 전월세가 금지되는 것은 아니다. 2월 19일 이후 발생하는 입주자 모집 공고 기준으로 적용되므로 입주 시점을 생각하면 향후 몇년 후에나 전월세가 막힐 것으로 예상된다. 

 

 

의무거주기간

공공택지에서 공급되는 주택		공공택지 외 택지에서 공급되는 주택
분양가	의무거주기간	분양가	의무거주기간
인근 시세의 80% 미만	5년	인근 시세의 80% 미만	3년
인근 시세의 80~100% 미만	3년	인근 시세의 80~100% 미만	2년

의무거주기간은 공공택지와 민간택지, 분양가 시세에 따라 차등적으로 적용된다. 공공택지에서 공급되는 주택이면서 인근 주택 시세의 80% 미만인 경우 5년의 의무거주기간이 적용되며, 인근 시세의 80% 이상인 경우 3년의 의무거주기간이 적용된다. 공공택지 외 민간택지 등에서 공급되는 주택은 분양가가 인근 주택 시세의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상인 경우 2년으로 적용되니 참고바란다.

 

 

적용대상 

적용대상은 작성하다 보니 위에서 다 이야기해버렸다. 앞서 이야기한 바와 같이 수도권 분양가 상한제 적용 지역에 소재하는 2월19일 이후 입주자 모집공고가 올라오는 주택들이 대상이다. 예외적으로 적용되지 않는 몇몇 케이스들이 있는데 아래 그림을 참고하기 바란다.

 

 

 

새아파트 전월세 금지법이 미치는 영향

여태까지의 부동산 정책이 그래왔듯 실거주자를 위한다는 기조아래에 법안이 개정된 것이겠지만 긍정적인 영향만 있지는 않을 듯 하다. 크게는 다음과 같이 긍정적인 영향과 부정적인 영향으로 구분을 할 수 있을 것 같다.

 

먼저, 긍정적인 영향으로는 투기 목적의 청약 수요가 줄어들어 실거주자들이 청약을 통해 주택을 마련할 기회가 확대된다는 점이다. 기존 전매 제한에 의무거주기간 충족 전까지 전월세마저 금지되면 사실상 실거주자가 아닌 사람들이 해당 주택을 소유했을 때에는 시세 상승에 따른 차익 실현 부분을 제외하면 아무런 효용가치가 없다고 볼 수 있다. 오히려 세금만 안겨주는 애물단지가 될 가능성이 다분하다. 그렇기 때문에 투기 목적 청약 수요가 크게 줄어들 가능성이 높고 청약 시장이 실거주자 위주로 재편될 가능성이 높아진다.

 

부정적인 영향으로는 전월세 매물이 줄어든다는 점이다. 공급 감소로 전체적인 주택시장의 전월세가가 오를 수 있다는 점도 문제지만, 당장 매물량 측면에서도 문제가 생길 수 있다. 매물이 줄어들어 전세 수요자가 마땅한 매물을 찾기가 어려워지고 그러다 보니 기존지역을 벗어난 주택이나 오래된 구축 밖에 선택지가 남지 않을 수 있다. 한마디로 쾌적한 환경의 신규 주택에서 거주할 수 있는 기회를 박탈당하는 것이다. 개인적으로는 그전에 충분한 합의가 이루어져 보완되지 않는다면 어찌되었든 전세 시장에 충격을 줄 여지가 있다고 본다. 

 

 

대응방안

결국은 실거주자일 경우에는 아무런 문제가 없다. 청약에 당첨된다면 그저 기쁜마음으로 새집에서 잘 살면 된다. 투자 목적으로 분양을 받았을 때가 문제인데, 어떻게든 의무거주기간을 맞출 수 있는 상황이라면 최종적으로는 예상되는 시세차익과 세금, 이자 등 제반비용을 비교하여 결정하는 수밖에 없다. 인터넷 플랫폼을 통해 잘 찾아보면 생각보다 크지 않은 비용으로 부동산 분양 전문가를 통해 입지 등 부동산 관련 조언을 얻거나, 세무사의 세무상담을 받을 수도 있으니 이런 부분을 참고하는 방법일 것이다.

 

 

이상으로 새아파트 전월세 금지법에 대해 알아보았다. 지난해부터 부동산 시장이 과열되며 부동산 투자 또는 투기 수요가 커지자 규제정책이 말그대로 쏟아지고 있다. 너무 많아 손을 놓고 있는 독자들도 많을 것으로 예상되는데, 이럴 때 일수록 확실하게 정리하여 홀로 억울하게 손해보는 일이 없도록 하자.

 

해당 주제와 관련하여 여러 의문점을 팩트 체크 해놓은 기사가 있어 링크로 남긴다.

링크 : http://www.segye.com/newsView/20201222511229?OutUrl=naver

내년 2월부터 전월세 못준다? ‘전월세 금지법’ 사실일까 [팩트체크] - 세계일보

 

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